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          昨日,西安市房管局、西安市教育局、西安市工商行政管理局联合发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》,通知中提出,为进一步规范销售秩序,维护购房人合法权益,各房地产开发企业在广告宣传中,不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺,购房人所购商品房相对应的学区或学校,应以教育主管部门制定的当年入学政策为准,房地产开发企业一律无权承诺,房地产开发企业不得在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项

          具体如下:

          市房发〔2018〕88号


          各区县住建(房管)局、教育局,各工商分局、各区县市场监管局,各房地产开发企业:


          为进一步规范销售秩序,维护购房人合法权益,按照《房地产广告发布规定》等规定,现将有关问题通知如下:


          各房地产开发企业在广告宣传中,应严格按照《房地产广告发布规定》等要求正确宣传,不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺。


          购房人所购商品房相对应的学区或学校,应以教育主管部门制定的当年入学政策为准,房地产开发企业一律无权承诺。


          各房地产开发企业在销售过程中,不得在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项。存在将商品房销售与学区、学校相关联行为的,应立即停止。


          对在广告宣传中承诺为购房人办理入学就学事项的,各工商管理部门应依法严肃查处。


          各房产管理部门应对房地产开发企业将房屋销售与学区、学校关联情况进行检查,对在《商品房买卖合同》或补充协议中约定学区或学校事项的,要立即责令改正,并将相关情况抄送教育及工商管理部门。


          西安市房管局 西安市教育局

          西安市工商行政管理局 

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          各方解读

          是否溯及既往

          该有个明确说法

          为何出台这一政策?

          上哪所学校不能由开发商说了算

          为了孩子上学,不少人会购买学位房或者学区房,对于学位的约定,有些是开发商口头承诺,有些是写进《商品房买卖合同》,还有一些写进补充协议中,承诺购买房子有配套学位。但是当几年后业主需要使用学位的时候,配建学校已经出现学位紧张的情况,一位难求,有些开发商会多方协调兑现承诺,也有不少根本无法兑现当初的承诺。

          一位教育业内人士表示,三部门出台的文件,就是对这一现象做出明确规定——购房人所购商品房相对应的学区或学校,应以教育主管部门制定的当年入学政策为准,房地产开发企业一律无权承诺。

          该教育业内人士称,文件规定开发商不能宣传承诺学位房,并不是说不能附带学位,而是明确一个意思——房子所附带学位在需要用的时候想用就能用,不是由开发商说了算,而是以教育部门当年发布的政策为准。

          政策何时开始执行?

          文件未明确未提及是否涉及以前的学区房

          文件发布后,网友night问:以前承诺的还有效吗?网友yp问:是不是以前卖的学区房、学位房都可以不用承担责任了,还是说法不溯及既往?也有家长指出,今年民办小升初政策,不少区县教育局和学校规定业主子女可以直升上初中,不知新政策对于今后这部分学位房业主子女是否会有影响?对此,文件中未有明确说法。

          该文件由西安市住房与保障管理局办公室9月7日签发,但没有提到从什么时候开始施行。是否以文件发布之日为节点,没有进一步明确。

          房地产广告以前是如何规定的?

          不得作误导宣传 学校等在建应注明

          早在2015年12月24日,国家工商行政管理总局令第80号发布《房地产广告发布规定》(自2016年2月1日起施行)就对房地产广告宣传中入学承诺有相关规定,此次三部门发布文件中,只是进行了进一步重申和强调。

          第四条规定:房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:(一)升值或者投资回报的承诺;(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(三)违反国家有关价格管理的规定;(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

          第十二条规定:房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。

          工商部门一位工作人员表示,学位房附带的教育资源是有限的,随着学位紧张教育资源饱和,开发商可能无法兑现广告或者合同中的入学承诺,违背了最初的广告宣传。 

          对“学区房”按下强制退出键未尝不可

          为进一步规范销售秩序,维护购房人合法权益,西安市房管局、西安市教育局、西安市工商局联合发文要求,明确禁止将房屋销售与学区、学校相关联。

          这意味着,开发商从此再也不能以“学区房”为卖点进行楼盘销售了,通常意义上的历经多年的“学区房”将从房产广告中消失。这对于西安的楼市以及教育无疑都将产生深远影响。

          当今中小学阶段的教育问题,学区房已然是普天下家长都绕不开的话题,可谓热点中的热点,焦点中的焦点。在教育和地产的长期“联姻”中,正如新华社去年一篇文章中尖锐地指出,“原本应由政府承担的义务教育阶段的投入、规划和建设等职责,却部分转移给了房地产商,不少房地产项目堂而皇之地拥有了‘学区房’的金字招牌赚得钵满盆满”。

          “天价学区房”新闻频频曝出,在商言商,开发商建学校的真实目的,显然并不是为了搞教育。当开发商热衷于和名校合作,我们似乎发现,有一种学校,与政府教育投入关系不大,却和开发商投入程度正相关,它并没有从整体上提升公众的教育获得感,反倒是日益加剧了教育公平的“失衡”——学区房,既哄抬房价,同时还绑架了教育,越来越像是教育和地产“联姻”生出的一个怪胎。因而,为“学区房”降温,乃至反对“学区房”,逐渐从一种声音开始变成了现实。去年,北京要求所有中小学校不得与房地产商合作办学,媒体评价此举“表明了当地政府刹住合作办学‘歪风’的决心,不失为整顿房地产市场秩序,推动义务教育均衡发展的创新手段,对实现教育公平有一定的推动作用”。

          事实证明,教育质量、教育公平的提升,这个重任不可能交由“学区房”来承担。从这个意义上说,对“学区房”按下强制退出键,也未尝不可,甚至是非此不可。由此而言,应该为禁止将房屋销售与学区、学校相关联点个赞。当然,有一点还需要强调的是,从字面理解,此规定只是针对房屋销售环节,并未涉及开发环节,所以,此举为学区房降温效果到底如何,恐怕还有待观察。

          知道一下

          “学区房”这个概念怎么来的?

          学区房是依托于“就近入学”这个政策的。而这个政策的提出,当年其实是为了教育公平。

          1953年,政务院发布《关于整顿和改进小学教育的指示》,要求“今后首先着重办好城市小学、工矿区小学、乡村完全小学和中心小学”。同年,教育部提出《关于有重点地办好一些中学和师范的意见》,从而确定了全国重点中学194所,占当时全国中学总数的4.4%。

          1962年12月,教育部发出《关于有重点地办好一批全日制中、小学校的通知》,自此,重点中小学的概念开始诞生。

          之后,随着一系列重点学校政策的出台,最终形成我国国家级、省级、地级、县级的“层层重点”的重点学校格局,拉大了学校差距,使优质教育资源被少数人占有。

          20世纪90年代起,重点学校突出的教育效益吸引着大量家长不惜交纳重金或者动用社会资源将孩子送进重点学校就读,产生了“分择校”、“权择校”、“钱择校”等择校方式,择校生分为“指标生”、“条子生”、“关系生”、“票子生”等五花八门的种类。

          在这些乱象的背后,“就近入学”的概念逐渐萌生。1986年,我国颁布实施的《中华人民共和国义务教育法》第一次从法律意义上对“就近入学”政策进行了规定。第九条明确规定:“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校,使儿童、少年就近入学。”这标志着就近入学政策纳入法制轨道。

          至1993年,小学阶段基本实现了就近入学。

          然而,就近入学政策落实了,但其实行的前提“尽可能缩小区域内各个学校之间办学条件的差距”却并未解决,于是不少家庭为替子女选择理想的学校,到重点学校、名校所在社区购置房产,以满足“就近入学”政策的户籍条件。

          房地产开发商也借由买房择校热,推出“学区房”概念,因为附加有名校学位,好的学区房价格普遍高出其他房源20%,尽管如此,仍供不应求。

          此外,学校和地产联姻在当下的房地产市场上也越来越普遍,很多开发商在广告时极力突出宣传周围的名校,借此抬高“身价”。

          综合自:西安房管局、西安教育局、西安工商局、华商报

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